La peur de construire des logements à faible revenu dans les quartiers pauvres: une étude

Le logement abordable

Le résultat de la ségrégation croissante des revenus et de la hausse des coûts du logement est l’intervention du gouvernement dans la promotion du logement abordable. Les politiques de logement subventionnées visent à faciliter les coûts de logement des ménages à faible revenu, leur permettant ainsi d’avoir accès aux quartiers les plus défavorisés. Simultanément, le logement subventionné est une politique de localisation. Les subventions au logement influencent les ménages en difficulté financière quant à leur lieu de résidence. Cette construction peut avoir des retombées sur les autres habitants du quartier.

L’étude suivante présente une analyse coûts-avantages de la construction de logements abordables avec le résident local et de la façon dont elle varie démographiquement dans des quartiers et des sites spécifiques. L’étude détaille l’impact des projets immobiliers multifamiliaux grâce au crédit d’impôt pour logement à faible revenu ( LIHTC ). En tant qu'entité créée par le gouvernement, le LIHTC a été créé en 1986 en tant qu'élément de la politique fédérale en matière de logement. Entre 1987 et 2008, ce programme a financé 21% du développement multifamilial. Alors que les projets de logement gérés par le secteur public continuent à décliner, le programme LIHTC restera l’une des principales initiatives du gouvernement en matière de financement du logement abordable pour les ménages à faible revenu.

Cette étude combine en outre les données de localisation et les dates de financement pour tous les projets LIHTC, les données relatives à la race et au revenu des acheteurs de logements et les transactions de logement de 129 comtés des États-Unis. Les estimations montrent que l’influence de la construction de logements abordables a des effets très différents sur la valeur des propriétés situées à proximité, quel que soit le logement construit dans les quartiers les plus riches ou les plus pauvres ou si la région compte un pourcentage élevé de minorités.

LIHTC Vue d'ensemble

Depuis sa création en 1986, le programme LIHTC a favorisé le développement de logements multifamiliaux à travers les États-Unis. Le crédit d'impôt annuel est estimé à plus de 8 milliards de dollars et a financé 21% de l'ensemble du développement multifamilial de 1987 à 2008. Chaque année, des crédits d’impôt fédéraux sont réservés aux États en fonction de leur population. Pour se qualifier, les directives indiquent que les projets proposés doivent louer à ceux qui gagnent 60% ou moins du revenu brut médian de la zone (AGMI). En outre, les promoteurs doivent limiter les loyers dans les logements à faible revenu à 30% de leur revenu pour une période de 30 ans.

Les sources de données

Les données proviennent d'une variété de sources. DataQuick (qui fait maintenant partie de Corelogic) a fourni des informations détaillées sur les caractéristiques des logements en matière d’enregistrements publics, ainsi que des données sur les transactions recueillies auprès de l’évaluateur du comté. Le présent article est limité aux pays dont les données d’historique des transactions datent d’au moins 1996, ce qui donne un échantillon d’environ 16 millions de transactions dans un rayon de 1,5 miles d’un site LIHTC.

Les données sur les projets financés par le LIHTC ont été fournies par le Département du logement et du développement urbain (HUD) et couvrent 39 094 projets répartis sur 2,4 millions d'unités de logement à faible revenu entre 1987 et 2012. Cette analyse porte sur les 7 098 projets LIHTC situés dans 129 comtés. En outre, les données du recensement de 1990 ont été rassemblées pour présenter les niveaux de revenu médian et les parts de la population minoritaire.

Effets de prix

L’étude commence par l’analyse des effets de prix réduits qui ont été obtenus en intégrant des estimations de gradient. Les sites du LIHTC peuvent être divisés en quatre catégories sur la base du revenu médian du recensement de 1990. Les seuils de quartile sont de 26 017 $, 38 177 $ et 54 642 $ (selon l'inflation de 2012). Le revenu médian moyen du groupe de blocs pour les comtés de la taille de l'échantillon est de 66 652 $. Selon les exigences du LIHTC, les résidents ne peuvent gagner plus de 60% du revenu brut médian de la région, ce qui équivaut à 39 991 $. Par conséquent, les résidents du quartile inférieur des sites ont des revenus considérablement inférieurs au seuil, les revenus médians des quartiers situés dans le quartile supérieur étant de 15 000 $ supérieurs au seuil.

L’étude examine également l’impact du développement du LIHTC dans les zones à forte minorité. Pour analyser plus en détail les données, l’étude s’est concentrée sur les sites LIHTC situés dans des zones de population d’au moins 50% de noir ou d’hispaniques à partir du recensement de 1990. Les sites sont en outre classés en fonction de la répartition du revenu, telle que définie par les premier et deuxième quartiles (faible revenu) et les troisième et quatrième quartiles (revenu élevé).

Résultats

Lorsqu'ils sont combinés, les résultats suggèrent que la construction du LIHTC augmente le caractère souhaitable des quartiers à faible revenu, tout en diminuant celle des quartiers à faible revenu et à faible revenu. Il y a plusieurs explications à cette constatation. Si le développement de LIHTC est le choc qui cause les variations de prix, il existe un autre mécanisme indirect qui en est la cause. Premièrement, si les résidents locaux préfèrent la démographie, les résidents du LIHTC pourraient attirer une diversité de résidents rendant le quartier moins souhaitable que son état actuel.

Deuxièmement, l'impact de la construction du LIHTC sur les zones à faible revenu et à faible part des minorités est insignifiant. Toutefois, dans les zones à faible revenu et à forte minorité, le pourcentage d’acheteurs de maison noire a enregistré une baisse statistiquement significative. Il y a aussi une diminution considérable de la part noire des acheteurs de maison qui se trouvent dans les sites et zones à revenu élevé, à forte minorité. Cela révèle que la construction de logements abordables dans les zones à forte minorité entraîne probablement une réduction de la ségrégation raciale. Enfin, l'impact des logements abordables sur les statistiques de la criminalité locales révèle que les crimes violents et les crimes contre les biens diminuent dans les zones à faible revenu, quelle que soit leur part dans la minorité. D'autre part, les zones à revenu élevé ne connaissent pas d'augmentation de la criminalité, les crimes contre les biens diminuent en fait légèrement. La réduction de la criminalité dans les zones à faible revenu est l’un des principaux mécanismes permettant au LIHTC d’améliorer les quartiers à faible revenu.

Aide sociale

Lorsque l'on considère le développement du LIHTC uniquement comme une politique basée sur le lieu, les estimations indiquent qu'il existe des gains importants en termes de bien-être pour le développement dans les zones à faible revenu. Cependant, l'emplacement influence le bien-être des locataires vivant dans des logements abordables. Statistiquement, le développement de logements abordables dans les zones à faible revenu améliore le bien-être économique des ménages à faible revenu. Dans le même temps, les rendements marginaux diminuent lorsque de nouveaux logements sont construits dans des zones pauvres et que ces politiques sont adaptées en conséquence à une politique basée sur le lieu.

Conclusion

Les résultats montrent que le développement de logements abordables a un impact majeur sur le bien-être social en tant que politique basée sur le lieu qui compense les impacts sur le bien-être des locataires vivant dans des logements abordables. Puisque les politiques de logement abordable ont pour objectif premier de réduire la ségrégation raciale et de revenus sur les marchés du logement, ces objectifs peuvent être atteints en investissant dans des logements abordables situés dans des zones à faible revenu et à forte minorité. En conséquence, cela provoque une immigration de revenus élevés et une diversité raciale parmi les résidents qui y vivent, ce qui profite à l'ensemble du quartier grâce à de nouveaux investissements et à une injection d'argent supplémentaire dans une économie hyperlocale.

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